Herstel van de hypothekenmarkt in Nederland

De Nederlandse hypothekenmarkt laat sinds 2024 een opvallend herstel zien. Maar is dit herstel van de hypothekenmarkt van blijvende aard of hebben we vooral te maken met een tijdelijke opleving? We vroegen het aan Stefan Aarsel, Unitmanager Banking & Business. 

Hoe zou je het huidige herstel van de hypothekenmarkt omschrijven?

“We zien op dit moment een duidelijk herstel, dat mede wordt gedreven door het rentebeleid van de Europese Centrale Bank (ECB). De prognoses voor het derde kwartaal zijn positief. De hypotheekrentes zijn gedaald en in combinatie met stijgende lonen zorgt dat voor meer leencapaciteit bij consumenten. Ook is er iets meer woningaanbod, doordat ‘kleine beleggers’ hun huurwoningen verkopen door strengere (fiscale) regelgeving, hogere kosten en onzekerheid over toekomstig overheidsbeleid.”

“Volgens het Hypotheken Data Netwerk (HDN) werden er met ruim 130.000 hypotheekaanvragen in het tweede kwartaal 16% meer aanvragen gedaan dan in de vergelijkbare periode in 2024. Over het eerste kwartaal van 2025 was deze stijging 23% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.”

“Toch moeten we voorzichtig blijven: geopolitieke ontwikkelingen kunnen grote invloed hebben onze economie. Bovendien blijft het woningaanbod beperkt en zijn de nieuwbouwproductie en het aantal afgegeven bouwvergunningen historisch laag. Het Overheidsbeleid t.a.v. de woningmarkt is onderdeel van de landelijke politieke verkiezingscampagne. Het lijkt dus een combinatie van structurele én tijdelijke factoren.”

Welke economische en marktontwikkelingen dragen het meest bij aan dit herstel?

“Er zijn meerdere factoren die het herstel ondersteunen. Allereerst stabiliseren de kapitaalmarkten en lijkt de inflatie af te nemen. Zo daalde de Consumentenprijsindex (CPI) van 4,1% in december 2024 naar 3,1% in juni 2025. Het CBS constateert een dalende trend, al kan de maandelijkse CPI nog fluctueren.”

“Tegelijkertijd stijgen de lonen, wat direct invloed heeft op de leencapaciteit van consumenten. Toch zien we ook een contrast: het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid blijven lager volgens het CBS dan in de tweede helft van 2024. Door het stagnerende nieuwbouwaanbod neemt het aantal aanvragen voor verbouwingen en renovaties toe.”

Hoe spelen hypotheekverstrekkers in op deze herstellende markt?

“Hypotheekverstrekkers positioneren zich actief en zoeken naar manieren om zich te onderscheiden. Een aantal partijen prijzen scherp en zijn op zoek naar vergroting van hun marktaandeel. Digitalisering en automatisering lossen langzaam maar gestaag hun beloftes in voor een slimmer er beter hypotheek aanvraagproces. Geldverstrekkers zetten in op betrouwbaarheid en hoge servicegraad, zeker ook naar het Intermediair. Duurzaamheid speelt ook een rol: klanten met een hoger energielabel kunnen rekenen op rentekortingen. Tegelijk zijn er ook producten met een hogere rente, zoals de aflossingsvrije hypotheek, die meer risico met zich meebrengt.”

Hoe vertaalt de loonstijging zich concreet naar meer leencapaciteit?

“Door hogere lonen kunnen mensen meer lenen en dus ook meer bieden op een woning. Omdat een woning een eerste levensbehoefte is, zijn kopers bereid om tot het uiterste te gaan.”

“Dit jaagt de huizenprijzen verder op. Starters hebben het hierdoor extra moeilijk. Doorstromers en verbouwers profiteren daarentegen van de hogere overwaarde op hun huidige woning, wat hen meer financiële ruimte geeft bij een volgende stap.”

Welke risico’s brengt dit met zich mee voor hypotheekverstrekkers en adviseurs?

“Geldverstrekkers blijven uiteraard toetsen op bekende criteria als LTV (loan-to-value), maar vanuit de ECB en De Nederlandse Bank (DNB) komt er steeds meer druk om ook LTI (loan-to-income) en levensverwachting mee te nemen in risicoclassificaties. Deze intensievere risicobenadering vraagt om meer aandacht en maatwerk en maakt dat het hypotheekanvraag- en beheerproces niet eenvoudiger wordt.”

Zijn er trends die het voor jongeren toch iets makkelijker maken om een woning te kopen?

“Ondanks de moeilijke marktomstandigheden zijn er wel initiatieven die jongeren ondersteunen. Denk aan startersleningen, al zijn die per gemeente verschillend beschikbaar. Daarnaast helpen constructies zoals de koopgarantregeling, familiehypotheken en langere looptijden (tot 40 jaar) starters om toegang te krijgen tot de markt. De beschikbaarheid en voorwaarden voor deze constructies verschillen sterk per gemeenten. Het al eerder genoemde aanbod door de verkoop van kleine beleggers van hun huurwoningen speelt in de grote steden een rol. Toch blijft het een enorme uitdaging om tussen de vele kapers op de kust een geschikte woning te bemachtigen.”

Wat zijn andere factoren die bijdragen aan een groeiende hypothekenmarkt?

“Er is steeds meer aandacht voor klantbeheer en onderhoud. De ECB en DNB willen het volume van aflossingsvrije hypotheken afbouwen, wat leidt tot nieuwe benadercampagnes richting bestaande klanten. Daarnaast zal het gesprek over fysieke klimaatrisico’s, zoals overstroming of droogte, een prominente plek innemen. Dit is een opkomend thema, maar nog niet breed verankerd in het hypotheekproces. Wel wordt het steeds vaker meegenomen in risicobeoordelingen. Dit alles zorgt ervoor dat hypotheekverstrekkers actiever contact zoeken met klanten, wat ook de dynamiek in de markt vergroot.”

Welke technologische en procesmatige innovaties dragen bij aan de groei in hypotheekacceptatie en -advies?

“Door het marktherstel is er een tekort ontstaan aan hypotheekacceptanten en -adviseurs. Tegelijk zijn dossiers bewerkelijker geworden door strengere wet- en regelgeving. Dat opent de deur voor technologische oplossingen: van brondata-koppelingen en slimme klantomgevingen tot ID-wallets en AI-gebruik. Digitalisering is cruciaal om snelheid en kwaliteit te waarborgen. Een aantal hypotheekverstrekkers zit in migratietrajecten naar de IT platforms van hypotheek servicers. Tenslotte zal er vanuit de compliance dossiers vraag zijn naar de ontwikkeling van nieuwe (hypotheek)producten.”

Welke structurele trends zullen de hypothekenmarkt in de komende tijd meest beïnvloeden?

“We zien een aantal aanhoudende trends: relatief lage rente, dalende inflatie en positieve loonontwikkelingen. De nieuwbouwproductie blijft echter een pijnpunt. Als het aantal vergunningen weer toeneemt, kan dat voor meer balans zorgen. Verder zal klantbeheer structureel belangrijker worden. Het nieuwe pensioenstelsel is nog onderbelicht bij hypotheekverstrekkers, maar zal  een grotere rol gaan spelen. Snelheid, flexibiliteit en een hoge servicegraad blijven doorslaggevend voor succes.”

Hoe kunnen hypotheekverstrekkers en adviseurs hun dienstverlening hierop aanpassen?

“Door meer aandacht te geven aan profilering van het vak. Dat begint bij het aantrekken van nieuw talent, maar ook bij verbreding en verdieping van kennis via training en coaching. Tegelijk is het belangrijk om processen te blijven verbeteren en te automatiseren, zodat adviseurs zich kunnen focussen op waar zij het verschil maken.”

Welke vaardigheden en expertise worden belangrijker in deze veranderende markt?

“Aanpassingsvermogen is essentieel. Daarnaast wordt diepgaande kennis gevraagd van hypotheken, fiscaliteit én pensioen. Servicegerichtheid en het slim inzetten van technologie, zoals AI, worden steeds bepalender. Juist in een tijd waarin technologie en AI steeds meer taken overnemen, wordt servicegerichtheid de onderscheidende kracht van de mens. Klanten willen niet alleen correcte antwoorden, maar ook begrip, maatwerk en persoonlijke aandacht.”

“De professional van de toekomst maakt het verschil door niet alleen slim te zijn, maar vooral door écht betrokken te zijn en mee te bewegen met de bewegingen in het vakgebied.”