Aflossingsvrij 2.0 zet hypotheekmarkt onder druk

De hypotheekmarkt is volop in beweging. Inmiddels is de huidige markt weer op het niveau van begin 2022. Vooruitzichten voor de komende kwartalen zijn wat diffuus door ontwikkelingen in de rente, in het woningaanbod en door de geopolitieke factoren. Wel neemt de markt voor onderhoud en preventief beheer in hypotheken stevig toe, o.a. door dossiers als aflossingsvrij. We spraken erover met Lucien Albers van der Linden, Manager Business Development bij House of Redmore. Al meer dan vijf jaar volgt hij de ontwikkelingen in de hypotheekwereld op de voet en hij vertelt ons meer over Aflossingsvrij 2.0.

Het marktherstel is de afgelopen kwartalen zichtbaar. Veel beleggers verkopen hun woningen, wat starters nieuwe kansen biedt. Ook is het netto besteedbaar inkomen voor veel mensen gestegen. De rente schommelt weliswaar wat, maar blijft historisch gezien nog steeds laag.

Zoals gezegd, verschuift de aandacht verder naar het onderhoud en preventief beheer van bestaande hypotheken. Hier liggen geweldige kansen voor verdergaande digitalisering en automatisering. Tijdige uitvoering hiervan blijkt lastig, ook omdat het tempo van versneld stringenter beleid door de toezichthouders hoog ligt.

De Europese Centrale Bank (ECB) en lokale toezichthouder De Nederlandse Bank (DNB) willen dat geldverstrekkers het volume in hun aflossingsvrije hypotheken nu echt reduceren en/ of hun voorzieningen verhogen. Hoewel er technologische hulpmiddelen bestaan, zoals aansluiting op brondata, uploadmogelijkheden in klantportalen en initiatieven als de digitale kluis of ID-wallets, zijn die in Nederland nog lang niet geïntegreerd in de praktijk

Aandacht voor aflossingsvrij is niet nieuw

Vandaag duiken we dieper in het aflossingsvrije hypotheekdeel, ook wel ‘Interest Only’ genoemd. De aflossingsvrije hypotheek krijgt een nieuw hoofdstuk. Onder de noemer ‘Aflossingsvrij 2.0’ ontstaat er ruimte voor een verscherpte kijk op deze hypotheekvorm: bewuster, beter begeleid en passend binnen nieuwe regelgeving en klantprofielen. “Het dossier rond aflossingsvrije hypotheken is niet nieuw. Sterker nog, het speelt al sinds 2015. Het product bestaat al decennialang in Nederland en we zijn in Europees perspectief uniek en moeilijker vergelijkbaar met andere landen.”

“In 2018 startte de eerste grote campagne, aangespoord door toezichthouders DNB en AFM (Autoriteit Financiële Markten). Die campagne, onder de noemer Aflossingsblij, had als doel om klanten te bewegen van aflossingsvrije hypotheken richting annuïtaire of lineaire vormen. De gedachte erachter: aflossingsvrij is een risicovoller product, omdat je alleen rente betaalt. Er zit geen afbouw in, en aan het eind van de looptijd moet je of herfinancieren, of in één keer aflossen. De brief van de AFM eind 2019 spoorde de geldverstrekkers aan tot het bewust maken van hun eindklanten over aflossingsvrij, het bieden van handelingsperspectief en het aanzetten tot actie.”

“Maar eerlijk is eerlijk: ondanks alle inspanningen bleek het moeilijk om klanten in beweging te krijgen en bleef de conversie vanuit aflossingsvrije lening delen beperkt.”

“Na een eerste aanzet in 2016, liet in 2019 de ECB meer van zich horen. Zij zagen toen al dat het Nederlandse gebruik van aflossingsvrij sterk afweek van de rest van Europa en dat het vergelijken van banken internationaal hierdoor ook lastiger is.”

Strenger toezicht onder Aflossingsvrij 2.0

“Sinds 2021 is er sprake van een nieuwe, veel strengere aanpak. De ECB heeft bij de grote systeembanken in Nederland een toezichtregime geïntroduceerd dat echt anders is dan de eerdere bewustwordingscampagnes. Dit noemen we Aflossingsvrij 2.0. De Nederlandse Bank (DNB) neemt dit vanaf 2024 over voor de middelgrote en kleinere banken.

Wat er fundamenteel anders is? Vroeger was het voldoende voor de toezichthouders om in klantgesprekken uit te gaan van hun verklaringen over toekomstig inkomen, pensioen, vermogen of jaarcijfers. Nu moeten banken dat aantonen met betrouwbare en verifieerbare informatie. Geldverstrekkers moeten gesprekken voeren over betaalbaarheid in de toekomst, over wat klanten van plan zijn met hun aflossingsvrije lening: aflossen, herfinancieren, verkopen? En ze moeten dat gesprek én de onderbouwing ervan goed vastleggen, periodiek de voortgang monitoren en op kwartaalbasis hierover rapporteren.

Grote banken zijn hier vanaf 2023 hier versneld mee bezig. Kleinere en middelgrote banken moesten 1 maart jl. hun plannen van aanpak op aflossingsvrij 2.0 indienen bij DNB, mogen binnenkort een reporting template verwachten en zullen na een sectorbreed onderzoek deze nazomer meer feedback van de toezichthouder krijgen.

Een belangrijk verschil in de huidige aanpak is dat de ECB zich nu veel meer zich richt op risicomanagement bij banken en ook resulteert in verhoging van de voorzieningen. Aflossingsvrij wordt als een risicovoller product gezien. Banken moeten dus meer kapitaal aanhouden, dat ze niet kunnen uitlenen en waarop geen rente-inkomsten binnenkomen, Dit zet een extra prikkel op het terugbrengen van de aflossingsvrije portefeuille.” Ook richt de ECB in het aflossingsvrij dossier zich in haar toezicht op andere assen als verbetering van de risicomodellen, prijsdifferentiatie, meer precieze taxatie onderpandswaarde en meer periodieke klantonderhoudscontacten.

De risico’s die spelen

“Het belangrijkste risico blijft dat klanten op termijn niet kunnen aflossen of herfinancieren. Bijvoorbeeld door verlies van inkomen, vermogen, lager dan verwacht pensioen of dalende huizenprijzen. De ECB kijkt niet alleen naar overwaarde. Zij willen dat banken rekenschap geven van het concentratierisico (veel aflossingsvrije hypotheken lopen af rond 2035), van levensverwachting van de eindklant (Nederland is internationaal uniek dat op hoge leeftijd mensen nog een woningschuld hebben) en van de vermeende overschatting van de huizenprijzen.”

“Maar los van toezicht en regelgeving: het is gewoon goed om periodiek met eindklanten stil te staan bij hun toekomst. Betaalbaarheid, levensloop, nieuwe pensioenregels – het hoort er allemaal bij. De realiteit is dat veel klanten financieel minder bewust zijn.”

Kansen voor consumenten, technologie en de markt

“Toch zijn er ook positieve ontwikkelingen. Vanuit de overheid zijn er meer financieringsmogelijkheden voor starters. Ook worden er mogelijkheden onderzocht om verduurzaming beter te financieren. Digitalisering en automatisering staan hoog op agenda’s. De markt beweegt, maar mogelijk nog niet hard genoeg.”

“Voor consumenten blijft het belangrijk om tijdig inzicht te krijgen in hun hypotheekstructuur, pensioeninkomen, en toekomstige woonlasten. En voor adviseurs ligt hier een kans om van écht toegevoegde waarde te zijn.”

Hoe wij ons als House of Redmore voorbereiden

“Binnen House of Redmore zien we dat de complexiteit van het hypotheekdossier toeneemt en dat digitalisering en automatisering toch niet snel genoeg kan worden doorgevoerd. Acceptanten ervaren dat wet- en regelgeving toeneemt, moeten meer documenten verwerken en de adviesgesprekken worden intensiever. Dit vraagt om flexibiliteit, ervaring en vakkennis. We investeren daarom in het opleiden van medewerkers – niet alleen junioren, maar ook medioren en senioren die kunnen optreden als expert, coach of opleider binnen klantteams.”

“Daarnaast zijn we steeds actiever in het preventief beheer- en onderhoudssegment van de hypotheekmarkt, waar aflossingsvrij een onderdeel van is. Met onze labels ITDS (inrichting en implementatie van programma’s), Triple A (riskmanagement) en Talent&Pro (uitvoering en vastlegging van klantgesprekken) bieden we een totaalpakket. We weten wat er in de markt speelt, zijn in opdracht bij en spreken met marktpartijen en weten van de agenda van de ECB en DNB. Door Aflossingsvrij 2.0 trajecten is er in de arbeidsmarkt enorm veel behoefte aan risicomanagement specialisten en aan hypotheekadviseurs.”

“Met onze combinatie van labels kunnen we die flexibiliteit combineren met inhoudelijke diepgang en expertise.”

Vooruitkijken: waar staan we over 5 tot 10 jaar?

“Het blijft lastig om ver vooruit te kijken. In de eerste fase is het ons slechts gelukt om het volume aflossingsvrij marginaal te verlagen. Toch hebben de grote banken zich nu richting toezichthouders gecommitteerd aan ambitieuze doelstellingen: 15 tot 20% reductie van hun aflossingsvrije portefeuille in de periode 2024-2028. Inmiddels is dat aangescherpt tot jaarlijkse reductietargets van 3-5%.”

“Banken zullen steeds meer prikkels moeten geven aan klanten om over te stappen naar hypotheekproducten met aflossing. Denk aan laagdrempelige manier van voeren van klantgesprekken, klantvriendelijke verwerking van conversie, kortingen, ontwikkeling van nieuwe producten, hogere rente op aflossingsvrije delen en beperking van maximum aflossingsvrij deel bij nieuwe hypotheken. De afbouw van fiscale voordelen zal hier ook een rol in spelen. Of we de targets écht halen? Dat hangt af van samenwerking in de keten, technologie én van de bereidheid van klanten om informatie te verstrekken en om in beweging te komen.”

“Wat mij betreft blijft de hypotheekbranche, ondanks of misschien juist dankzij deze uitdagingen, een prachtig domein om in te werken. Het raakt aan ieders leven. Of je nu starter, gepensioneerde, adviseur of acceptant bent: iedereen heeft er mee te maken.”